В России выросла популярность кредитов под залог недвижимости

Объем кредитования под залог недвижимости (КПЗН) в 2024 году вырос на 45%. Однако в 2025 году драйвером для банков этот сегмент все же не станет, считает директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. Заметный рост КПЗН обеспечили несколько банков, которые сделали на них ставку, но у большинства сегмент показывает снижение, пропорциональное замедлению всего рынка кредитования в России.
Предварительные итоги 2024 года в сфере кредитования под залог комнат, квартир и другой недвижимости подвели аналитики SaaS-платформы TYMY. По их данным, объем выдач таких кредитов в рублёвом выражении в среднем по стране показал заметный рост в годовом выражении — более чем на 45%. Рост выглядит особенно внушительно на фоне того, что в целом кредитование по разным направлениям в 2024 году просело на 40-50%.
Позитивную динамику сегмента кредитов под залог недвижимости и имущества в целом, объясняют тем, что он интересен с одной стороны банкам, поскольку для них здесь ниже риски, а с другой стороны — заемщикам, для которых кредиты под залог обычно предполагают более лояльные условия и низкую нагрузку. Так, при ставке рефинансирования ЦБ в 21% в среднем банки предлагают кредит под залог недвижимости под 26,5% годовых, а обычный потребкредит — под 29%. Однако, по мнению экспертов, прогнозировать существенный рост спроса на данный продукт и в 2025 году не приходится:
«Для многих банков кредитование под залог недвижимости это не более чем подвид потребительского кредитования, и в структуре портфеля всех кредитных продуктов КПЗН редко превышает долю в 1—2%, – комментирует директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY Никита Арзамасцев. – Собственно, поэтому по данному сегменту не очень много точных данных, многие банки в принципе не собирают отдельно статистику по выдачам кредитов под залог недвижимости. У одних эти данные считаются вместе с ипотекой, другие относят их просто к потребительскому кредитованию. Собственно, кредит под залог недвижимости — это чаще всего инструмент балансировки кредитного портфеля и рисков внутри одного сегмента или возможность оставить в банке клиента, которому не помог другой продукт».
По данным аналитиков TYMY, из 27 крупнейших банков в РФ кредиты под залог недвижимости есть у 19, за 2023 год выдачи по ним составили 120,11 млрд рублей, а в 2024 прогнозируемый объем — 175 млрд. При этом рост суммы выдач КПЗН в сравнении с 2023 годом в 2024 году зафиксировали лишь пять банков, а у 15 игроков сегмент показал снижение, в среднем на 50% год к году. Для абсолютного большинства банков, по мнению экспертов, кредиты под залог недвижимости не являются перспективным продуктом, в том числе потому, что у него не такой уж большой потенциал.
«Разница в 2-3% годовых при текущем уровне ставок не играет существенной роли для потребителя, – считает Никита Арзамасцев. – Если взять, к примеру, кредит в 1 млн рублей на 5 лет, то ежемесячный платеж под 26 и под 29% составит примерно 30 тыс, и различаться будет на 2-3 тысячи рублей. При этом само оформление кредита под залог требует больше времени, а также дополнительных затрат, как минимум на оценку и страхование объекта недвижимости. Один из из наиболее популярных вариантов использования таких кредитов – это оплата за их счет первоначального взноса ппри оформлении ипотеки по рыночной программе, но КПЗН может использоваться и в иных кейсах, например, в качестве альтернативы стандартному потребительскому кредитованию, либо в ипотеке, когда заемщик не проходит по требованиям по первоначальному взносу или уровню дохода, или когда банк не одобрил конкретный объект недвижимости со вторичного рынка. В любом случае, перечень таких кейсов не очень большой, и все они достаточно узкоспециализированы. Так что крайне сомнительно, что кредиты под залог недвижимости выйдут за рамки нишевого продукта, несмотря на общий спад рынка кредитования».