Доля переуступок ДДУ на московском рынке новостроек премиум-класса снизилась до 5%
Доля переуступок договоров долевого участия (ДДУ) на рынке первичной недвижимости премиум-класса в Москве снизилась до 5%. Это минимальный показатель за последние 10 лет.
Ранее доля таких сделок составляла в среднем 15% в год. Об этом говорится в исследовании компании Аеон Девелопмент. Эксперты связывают такую коррекцию с более сдержанным ростом цен на недвижимость по сравнению с темпами 2020–2022 годов. Ещё одна причина — выход на рынок премиальных жилых комплексов семейного формата, где значительно больше покупок совершается для собственного проживания, а не для инвестиций.
Специалисты проанализировали динамику сделок по переуступке договоров долевого участия (цессия) за последнее десятилетие. Цессия — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому до ввода проекта в эксплуатацию. В основном жильё перепродают инвесторы, которые приобрели квартиру на этапе котлована и затем реализуют её по более высокой цене на этапе завершения строительства.
По данным аналитиков компании «Аеон Девелопмент», доля таких сделок в общей структуре премиального рынка столицы в текущем году сократилась до 5 %. В прошлом году показатель находился на уровне 13 %, а в 2022 году — 22 %. За десять лет доля переуступок составляла в среднем 15 %, при этом пиковое значение было зафиксировано в 2019 году — тогда оно составило 24 %.
Снижение доли переуступок характерно для всех сегментов рынка недвижимости. В более доступных классах жилья динамика обусловлена высокой ключевой ставкой и, как следствие, удорожанием ипотеки. Ранее квартиру по договору переуступки у частного инвестора можно было приобрести по семейной и IT-ипотеке. Однако в соответствии с текущими условиями льготных программ, приобретение квартиры по переуступке у физического лица невозможно.
Падение спроса на такие сделки в сегментах «эконом» и «бизнес» связано также со стоимостью недвижимости. Лица, ранее рассматривавшие возможность такой сделки, отказались от неё из-за отсутствия финансовых возможностей, несмотря на то, что стоимость квартиры с переуступкой может быть до 30% ниже цены от застройщика.
«В премиум-классе причины снижения доли цессий другие. На высокобюджетном рынке ипотека практически не влияет на продажи. Так, в нашем комплексе небоскребов River Park Кутузовский доля ипотеки составляет 10-15% и это, в основном, классические рыночные программы. Некоторое влияние на рынок оказало замедление роста цен относительно динамики 2020-2022 годов. Настолько привлекательных ценников на страте уже нет, доходность для инвесторов изменилась, и при этом вырос спрос на короткие банковские вклады. Инвесторы ждут дальнейшего развития событий», – рассказывает управляющий партнер Аеон Девелопмент Дмитрий Старостин.
Как добавил эксперт, основной неочевидной причиной снижения доли переуступок стало изменение самого формата премиальных ЖК. Сегмент перешел от клубных домов в историческом центре к девелопменту масштабных проектов с семейной инфраструктурой, которые сегодня забирают практически весь рыночный спрос.
